2014. február 1-től „A társasház szerveinek, e szervek működésének törvényességi felügyeletét … a jegyző látja el”– szól a 2013. december 17.-én elfogadott, december 21.-én kihirdetett és 2014. február 1-től már hatályba is lépett 2013. évi CCXXXI. törvény 2.§ (1) bekezdése.
Azt az apró pongyolaságot, hogy a társasháznak nincsenek szervei, mert az egy ingatlan, és szervei csak a társasház-közösségnek, mint személyegyesülésnek (társaságnak) lehetnek, kötelesek vagyunk elnézni. Egyrészt azért, mert a nagy kapkodásban történhetnek ilyen hibák, másrészt, mert van ennél nagyobb baj is, nevezetesen az, hogy a jegyzői felügyelet alá helyezés valójában nem segít hatékonyan a társasház-közösségeken, a tulajdonostársakon, a jegyzőket viszont elviselhetetlenül nagy munkateher alá helyezi. Az új jegyzői hatáskör nyilván azokon a településeken válik fokozottan nyomasztóvá, melyekben a társasháztulajdon elterjedt.
Bár egy társasházi törvényt módosító jogszabálynak „fogyasztóbarátnak” kellene lennie, hiszen több mint egymillió – jellemzően jogban járatlan – ember tulajdonosi együttműködését vagy éppenséggel ellentéteit szabályozza, mégsem az. Nem csak azért, mert a jegyzői hatáskört illetően lakonikus tömörségű, hanem azért is, mert egy olyan jogszabályra utal, mellyel mindeddig sem a társasház-közösségeknek, sem a tulajdonostársaknak, sem pedig a jegyzőnek nem volt dolga. Ez az egyesülési jogról, a közhasznú jogállasról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról szóló 2011. évi CLXXV. törvény.
A módosítás szerint a jegyző e törvénynek a civil szervezetek feletti törvényességi ellenőrzési szabályait fogja „megfelelően” alkalmazni. A jegyzők azonban nyilván járatlanok ebben, hiszen még soha nem kényszerültek e törvény alkalmazására sem a társasház-közösségek miatt, sem más okból. Ráadásul e törvény nem a jegyzők, hanem az ügyész tevékenységét szabályozza, mégpedig úgy, hogy maga is továbbutal az ügyészségről szóló 2011. évi CLXIII. törvényre. A módosítás által keltett zűrzavar tehát tökéletes. Jegyző, társasházi tisztségviselő vagy tulajdonos legyen a talpán, aki képes itt eligazodni.
A törvénymódosítás nem érinti a hatlakásosnál nem nagyobb társasházakat, melyekben nem működik a társasházi törvényben szabályozott szervezet. Azért nem érinti őket, mert kizárólag szerveknek és azok működésének a felügyeletét engedi meg.
A jegyző az elviselhetetlen munkateher és a miatt sem irigylésre méltó, hogy az új szerep lényegi tartalmát illetően társasházi konfliktuskezelés. Bár a jogszabályok szerint akár tehetné is, a jegyző nyilván nem fogja vizsgálni a társasház-közösség szerveit és azok működését önszántából. Csak akkor mozdul, ha felkérik rá. A társasház-közösségek és tagjaik pedig ilyen kérelemmel nyilvánvalóan csak akkor élnek, ha kitört a belviszály. Csak súlyosítja a jegyzők helyzetét, hogy nem csak a társasház-közösség vagy tagja fordulhat hozzá, hanem olyan külső személy vagy szervezet is, amely szembe került a közösséggel, és úgy véli, hogy sérelmét a társasház-közösség jogellenes működése okozza. Ilyen lehet például a házban lakó bérlő, vagy a közösségnek szolgáltatást nyújtó vállalkozás.
Ahhoz, hogy megértsük, mire jogosult a jegyző, és amire jogosult, annak van-e értelme, ismernünk kell az egyesülési jogról, a közhasznú jogállásról, valamint a civil szervezetek működéséről és támogatásáról, no meg az ügyészségről szóló törvények idevágó szabályait [2011. évi CLXXV. törvény (Civil tv.); 2011. évi CLXIII. törvény (Ütv.)] hiszen a jegyzőnek ezekhez kell igazodnia.
Az ügyészi feladatok egy része az egyes jogalanyok közhiteles nyilvántartásba vételét (bejegyzését), törlését elrendelő határozatok elleni jogorvoslatokkal vagy perindítással függ össze, továbbá kapcsolódik a nyilvántartásba bejegyzett adatok változásáról hozott bírósági határozatokhoz is. Ha a közhiteles nyilvántartás adata törvénysértő, vagy utóbb törvénysértővé vált, az ügyész az adat törlését, kijavítását, megváltoztatását kezdeményezheti. A tavalyi törvénymódosítást azonban nem szabad úgy értelmezni, mintha a jegyző e jogköröket is gyakorolhatná, hiszen ő csak a társasház-közösség szervei és ezek működése felett gyakorolhat törvényességi felügyeletet. A létesítés és megszüntetés látószögön kívül kell, hogy rekedjen, hiszen a társasház-közösséget nem veszik közhiteles nyilvántartásba. (A társasháznak, mint jogi ténynek az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzése nem azonos a társasház-közösség nyilvántartásba vételével. A társasház-közösség a bírói gyakorlat szerint létrehozható már az ingatlan-nyilvántartási feljegyzés előtt is.)
Az ügyészségről szóló törvény értelmében, ha jogi személy működésének törvényessége felett bíróság, közigazgatási hatóság, vagy bíróságon kívüli más jogalkalmazó szerv gyakorol törvényességi felügyeletet, az ügyész – törvényben meghatározott feltételek alapján – törvényességi felügyeleti eljárást kezdeményezhet. A jegyző ezt a jogkört sem gyakorolhatja, hiszen ez éppen az ő tevékenységének ügyészi felügyeletéről szól.
Az ügyész a jogi személy és szervezet feloszlatása, megszüntetése, vagy a törvényes működés helyreállítása érdekében akkor indíthat pert, ha a tudomására jutott súlyos jogszabálysértés, illetve más adat vagy körülmény folytán alappal feltételezhető, hogy a jogi személy vagy szervezet a működését beszüntette, avagy az Alaptörvényt vagy jogszabályt sértő tevékenységet folytat. Az ügyész pert indíthat akkor is, ha a jogszabálysértés a jogi személy vagy szervezet törvényes működését veszélyezteti. Kizárt, hogy a jegyző indíthat ilyen pereket, mert sem ő, sem a bíróság nem gyakorolhatja a társasház-közösség feloszlatásának illetve megszüntetésének a jogát. A törvényes működés helyreállítása azonban olyan kérdés, amelynek érdekében megtörténhet a jegyzői perindítás.
Az ügyészi törvény szerint „A működés beszüntetése, illetve folyamatos törvénysértés esetét kivéve a pert megelőző felhívásra az ügyész tudomásra jutásától számított 6 hónapon belül, de legfeljebb az arra okot adó körülmény bekövetkezését követő 3 éven belül kerülhet sor.” Ha ezt a rendelkezést a jegyzőre adaptáljuk, kiderül, hogy a jegyző perindítását meg kell előznie legalább egy – a fenti határidőn belüli – felhívásnak arra, hogy a közösség vagy valamely szerve a perindításra okot adó helyzetet szüntesse meg. Felhívás nélkül a per nem indítható meg, bár a perjog nincs felkészülve arra, hogy miként kell a bíróságnak eljárnia, ha a jegyző előzetes felhívás nélkül perel. Legfeljebb annak a szabálynak az analógiaszerű alkalmazását lehet elképzelni, miszerint a per felhívás nélkül időelőtti, és ezért a bíróság a keresetet érdemi vizsgálat nélkül, végzéssel elutasítja (Polgári Perrendtartás 130.§ (1) bek. f) pont).
A Civil tv. 11.§ (1)-(2) bekezdése szerint „ A civil szervezet működése felett az ügyészség – az e törvényben, valamint a Ptk.-ban meghatározott eltérésekkel – az ügyészségről szóló törvény rendelkezései szerint törvényességi ellenőrzést gyakorol. A törvényességi ellenőrzés nem terjed ki az olyan ügyekre, amelyekben egyébként bírósági vagy közigazgatási hatósági eljárásnak van helye. … Ha a civil szervezet működésének törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész törvényességi ellenőrzési jogkörében eljárva keresettel a bírósághoz fordulhat. …”. Ez az a szabály, ami a jegyzőnek is lehetővé teszi a perindítást. Ugyanakkor nem érthető félre, hogy a jegyzőnek a közgyűlési határozatok törvényességének (érvénytelenségének) az ellenőrzésére nincs hatásköre, hiszen ez bírói útra tartozik (Tht. 42.§ (1) bekezdés). Nincs hatásköre a határozatok alapító okiratba és szmsz-be ütközésének a vizsgálatára sem, továbbá arra sem, hogy minősítse, hogy a határozat a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár-e, ugyanis ezek az ügyek is bírósági útra tartoznak. Így van ez annak ellenére, hogy az ügyész e törvény szerint megvizsgálhatja, hogy a civil szervezet határozatai, illetve a legfőbb szerv döntései megfelelnek-e a jogszabályoknak, a létesítő okiratnak vagy az egyéb belső szabályzatoknak.
A jegyző megvizsgálhatja azonban a közös képviselet, a számvizsgáló bizottság és a közösség más szerveinek a működését abból a szempontból, hogy megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, az szmsz-nek, ideértve a házirendet is. Vizsgálhatja a közösség gazdálkodásának törvényességét is. Ez utóbbi azonban szintén kizárt azokban az esetekben, amikor a gazdálkodást illetően a közgyűlés határozatot hozott. A törvénymódosítás ugyanis nem változtatott azon, hogy közgyűlési határozatot csakis tulajdonostárs támadhat meg, és csakis bíróság előtt.
Kétséges, hogy a jegyző megteheti-e, hogy ellenőrzi, hogy a társasházközösség belső szabályzatai, illetve azok módosításai megfelelnek-e a jogszabályoknak és az alapító okiratnak. Mindenekelőtt fontos, hogy a tavalyi törvénymódosítás csak a szervek és ezek működése, tehát nem a belső szabályzatok feletti törvényességi felügyeletet engedi meg a jegyzőnek. Ha azonban ezt a jogkört kiterjesztően, a szabályzatok ellenőrzésére is értenénk, az alapító okirat ellenőrzése akkor is kizárt, mert ez nem szabályzat, hanem szerződés, melynek jogszabályba ütközését – részleges vagy teljes érvénytelenségét – a jogvitában érdekelt keresete alapján bíróság vizsgálja. A belső szabályzaton a szervezeti és működési szabályzatot (szmsz) és az ennek részét képező házirendet kell érteni. Ha az szmsz-t közgyűlésen kívül, valamennyi tulajdoni hányadot képviselő tulajdonostárs aláírásával fogadták el, a törvényességi felügyelet kizárt, mert az így létrejött szmsz, mint szerződés vizsgálatára az említettek szerint szintén csak bíróság jogosult. Ha az szmsz-t közgyűlési határozattal fogadták el, ennek a határozatnak a törvényességi felügyelete nem csak azért kizárt, mert az szmsz nem szerv és annak működése, hanem azért is, mert közgyűlési határozat megtámadására csakis tulajdonostárs jogosult, és erről csakis bíróság dönthet. Ezek tehát olyan bírósági hatáskörök, melyek az ügyész törvényességi felügyeletét is kizárnák, kizárják ezért a jegyzőit is.
Vajon mit kérhet a jegyző a keresetben, és kivel szemben? Erre is a Civil tv. az irányadó. Kérheti, hogy a bíróság a működés törvényességének helyreállítása érdekében ítéleti úton hívja össze a közgyűlést. Kérheti, hogy a bíróság határidő tűzésével kötelezze a közösséget a törvényes működés helyreállítására. A Civil tv. 11.§-a még több más lehetőséget is felsorol az ügyész számára, de ezek a társasház-közösség jogi természetéből adódóan a jegyzőre nem alkalmazhatók.
A jegyző csakis a társasház-közösség ellen indíthat pert, mert perbeli jogképessége csakis neki van, a társasház-közösség egyes szerveinek nincs. A társasházközösséget a jegyző által indított perben is a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) képviseli. Jogi képviselőnek is csak ő adhat meghatalmazást.
A keresetnek helyt adó ítélet bírósági végrehajtás útján aligha kényszeríthető ki. A jegyzőnek nincs semmilyen jogi eszköze arra, hogy az ítélet végrehajtását kikényszerítse. Marad tehát az önkéntes teljesítés reménye vagy az, hogy a jogellenes működés és a konfliktus nem szűnik meg. A törvénymódosítás csak arra jó, hogy a társasházi tulajdonosok ismét csalódjanak, a jegyzőknek pedig ne legyen se éjjelük se nappaluk. Mindezért valószínű, hogy ez az „újítás” is csak annyit és úgy él, mint amikor törvény az ügyésznek adott társasházi felügyeleti jogot. Az impotens jogszabályok helyett át kellene végre térni a társasházi problémák valódi megoldására.
2014. február
dr. Hidasi Gábor
