2016. január 1-től elnehezült a társasházi jelzálogjog bejegyezhetősége. Ha nem született a közös költség tartozás megfizetésére kötelező végrehatható okirat, az adós megakadályozhatja a bejegyzést.
Az 1997. évi CLVII. törvény – régi Tht. – vezette be a társasházi jelzálogjog intézményét (régi Tht. 24.§). A jelzálogjog két alanya a társasházközösség (a jogosult) és a társasházi tulajdonostárs (a kötelezett). A jelzálogjog tárgya a társasházi önálló ingatlan (lakás vagy nem lakáscélú helyiség) ide értve az alkotórészét képező közös tulajdoni hányadot is. A társasház-közösség közgyűlése jogosult arra, hogy a közös költség hátralék megfizetésének biztosítékául elrendelje, hogy a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) az adós tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelje meg. Közgyűlési határozat nélkül is volt lehetőség a megterhelésre, ha erre a szervezeti-működési szabályzat a közös képviselet számára felhatalmazást adott. A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként volt megismételhető. A törvény azt is kimondta, hogy „A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.” (régi Tht. 24.§ (5) bek.). Az ingatlanügyi hatóságok számára nem is volt kétséges, hogy a jelzálogjoggal megterhelésről szóló, az Inytv. szerinti tartalmi és alakszerűségi elvárásoknak megfelelően szerkesztett okirat alapján az egyoldalúan elhatározott jelzálogjog a kötelezett (az ingatlantulajdonos) bejegyzési engedélye nélkül bejegyezhető.
2004. január 1-től a 2003. évi CXXXIII. tv. – új Tht. – átvette a korábbi szabályokat (30-31-32.§) de többé nem tartalmazta illetve tartalmazza azt a rendelkezést, hogy „A közgyűlés határozata, illetőleg a közös képviselő (az intézőbizottság elnökének) rendelkezése az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre alkalmas okirat.” Az ingatlanügyi hatóságok nem figyeltek fel erre. Tovább folytak az egyoldalúan elhatározott, a kötelezett engedélye nélküli jelzálogjogi bejegyzések (1997. évi CXLI. törvény – Inytv. – 29.§)
Ezen a „renden” szigorított a 2016. január 1-től hatályos 82/2015.(XII.16.)FM rendelet 1.§-a, ami az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehatásáról szóló 109/1999.(XII.29.)FVM rendeletbe – Inytv. vhr. – iktatott egy 68/D.§-t. E szerint „A társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közösköltség-tartozás, illetve a költséghátralék fennállását.”
Véget ért tehát az az időszak, amikor az adós tulajdonostárssal fennálló jogvita ellenére bejegyezhető volt a közös költség hátralék megfizetését biztosító jelzálogjog. Most már nem elég a megterhelésről vagy bejegyzésről szóló, tartalmilag és alakszerűségében hibátlan okirat, és a szabályos bejegyzési kérelem. A kérelemhez (tehát nem a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz) mellékelni kell az adós teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tartozáselismerő nyilatkozatát, melyben elismeri, hogy éppen annyival tartozik, mint amennyire a társasház-közösség a jelzálogjog bejegyzését kéri. Ez a nyilatkozat csak akkor mellőzhető, ha a jogosult (a társasház-közösség) a kérelméhez mellékeli azt a végrehajtható okiratot, amely a tulajdonostársat a biztosítani kért követelés megfizetésére kötelezi. A Vht. 10.§ szerint az adott esetben releváns végrehajtható okirat a bíróság és a közjegyző által kiállított végrehajtási lap és az olyan okirat, amelyet a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási záradékkal látott el. Tudom, nem kizárt, hogy az ilyen okirattal rendelkező társasházközösség nem behajtani akarja a követelését, hanem csak jelzálogjoggal biztosítani, de ésszerű körülményeket feltételezve hiszem, hogy ilyen csak elvétve fog előfordulni. Az új szabályból az következik, hogy ha nincs végrehajtható okirat, és a kötelezett nem ismeri el a tartozását, avagy kevesebbet ismer el, nem jöhet létre a jelzálogjog, mert nem jegyzik be. Az ingatlanügyi hatóságok az Inytv. 29.§ ellenére továbbra sem várják el a bejegyzési engedélyt, bár ez alól semmilyen jogszabály nem ad felmentést.
Szerencsére az új Tht. tartalmazza azt az egyébként perrendi szabályt, hogy „ ….. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást – ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.” (43.§ (1) bekezdés c) pont) Ez némiképpen gyorsítja a végrehajtható okirat megszerzését.
Fontos körülmény, hogy az új szabály megszüntette azt a – legalábbis elméleti – bizonytalanságot, hogy kell-e a jogosult és a kötelezett szerződése a jelzálogjog alapításhoz (ugyanis az új és a régi Ptk. szerint is kellett illetve kell – 254.§ (1) bek., 5:87§, 5:88.§). Bizonytalanságot legfeljebb az okozhat, hogy az új Tht. 30-31-32.§-ába foglalt rendelkezések és az Inytv. vhr. 68/D.§-a alkalmas-e annak kiiktatására, hogy a jelzálogjog alapítással jöjjön létre, ehhez a jogosult és kötelezett szerződése kelljen, és a bejegyzésre a kötelezett engedélye nélkül is sor kerülhessen. A Ptk. 5:87.§ és 5:88.§ és az Inytv. 29.§ ugyanis kógens módon mindezt elvárja.
A Tht. 4/A.§ szerint, ha ő maga valamit nem szabályoz, a Ptk-t kell alkalmazni. Az új Tht. nem szabályozza a jelzálogjog alapítását. Nem mondja ki, hogy a közgyűlés határozata vagy a közös képviselet egyoldalú nyilatkozata a jelzálogjog megalapításának minősül-e. Csak azt szabályozza, hogy miért és milyen feltétellel dönthetnek a társasház-közösség szervei a jelzálogjogi megterhelésről / bejegyzésről. A társasházi jelzálogjog alapítására éppen ezért szerintem továbbra is a Ptk. lenne az irányadó, de a gyakorlat éppen úgy, mint a bejegyzési engedély esetében, sokkal engedékenyebb.
2016. március
dr. Hidasi Gábor
