A „Jogszabály-változások a földhivatali eljárásokban” című 2016. március 29-i konferencián Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztályának munkatársai a közelmúlt ingatlan-nyilvántartási-, és földforgalmi jogszabályváltozásai között beszámoltak a 2015. december 24.-től hatályos 82/2015.(XII.16.)FM rendelet 1.§-a által a 109/1999.(XII.29.)FVM rendeletbe (Vhr.) iktatott 68/D.§-ról is.
Az új rendelkezés így szól: „A társasházakról szóló törvényben szabályozott társasházi közösköltség-tartozás, illetve a lakásszövetkezetekről szóló törvényben szabályozott költséghátralék biztosítékául szolgáló jelzálogjog bejegyzése iránti kérelemhez csatolni kell a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratot vagy a tulajdonosnak a legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát, melyben elismeri a társasházi közösköltség-tartozás, illetve a költséghátralék fennállását.”
A konferencián elhangzott, hogy a hatóság nem tekinti a jogerősített fizetési meghagyást vagy a jogerősített ítéletet jelzálogjog bejegyzésére alkalmas „végrehajtható okiratnak”. Ennek csatolása tehát kevés a bejegyzéshez. Az erről szóló tájékoztatás hangos értetlenséget váltott ki a hallgatóságból. Feltehetően nem csak azért, mert tovább nehezíti e jog bejegyzését, és lényegében azt okozza, hogy a jelzálogjogot csak akkor lehet bejegyezni, ha már a végrehajtási jogot is, hanem azért, mert nincs tekintettel a jogkeletkeztető ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárások és a bírósági végrehajtás közötti hatalmas különbségre. A hatóság megfelejtkezik arról, hogy ő maga nem bírósági végrehajtó, és a társasházi (lakásszövetkezeti) jelzálogjog bejegyzése nem bírósági végrehajtás, ezért nem kell hozzá olyan végrehajtható okirat, mint a behajtási kényszer alkalmazásához.
Megértően kellene fogadni, hogy a hatóság az új jogszabály alkalmazásakor egyelőre csak saját értelmezésére hagyatkozhat, hiszen nem áll rendelkezésre bírói gyakorlat. A megértésnek azonban az szab határt, hogy az ismertetett álláspont olyan tartalommal tölti fel a jogszabályt, ami annak céljából és nyelvi jelentéséből sem vezethető le.
A hatóság nincs tekintettel arra, hogy a Vhr. 68/D.§ nem egyszerűen csak végrehajtható okiratról, hanem a követelés összegét megállapító végrehajtható okiratról szól. (Megjegyzés a jogalkotó felé: egy végrehajtható okirat nem a követelés, hanem a tartozás összegéről szól, és jellemzően nem megállapítás, hanem marasztalás eredményeként születik.)
A Vht. 10.§ foglalkozik a bírósági végrehajtás szempontjából végrehajthatónak minősülő okiratokkal. E cikk tárgyát illetően az alábbi végrehajtható okiratok jöhetnek számításba:
a) a bíróság és a közjegyző által kiállított végrehajtási lap,
b) az olyan okirat, amelyet a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási záradékkal látott el.
A közigazgatási jogalkalmazásban, ideértve a közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálatát is, lényeges szerepe lesz annak, hogy a Vhr. 68/D.§-ben olyan végrehajtható okiratról van szó, mely a követelést (tartozást) „megállapítja” (értsd: marasztal). Ez biztosan nem a végrehajtási lap (végrehajtási záradék), mert az nem állapít meg semmit és nem marasztal. Mindezt az a határozat teszi, ami alapján kiállítják. A Vhr. 68/D.§-ban tehát erről az okiratról van szó.
A közjegyzői okiratra ez úgy igaz, hogy nem azzal felel meg a Vhr. 68/D.§ elvárásainak, ha már záradékolták, hanem azzal, ha tartalmazza az adós közös költség tartozás megfizetésére irányuló, annak összegét és esedékességét is tartalmazó egyoldalú kötelezettségvállalását (Közjegyzői tv. 112.§, Vht. 23/C.§). Az egyoldalú kötelezettségvállalást tartalmazó közokiratok tehát közjegyzői végrehajtási záradék nélkül is alkalmasak a jelzálogjog bejegyzésére.
Azt, hogy a hatóságnak a „végrehajtható okiratokon” nem a Vht. 10.§-ban olvashatókat kell érteni, az is alátámasztja, hogy a jelzálogjog bejegyzésére a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tartozáselismerés csatolása is elegendő. Ez biztosan nem végrehajtható okirat, és ha mégis elég a jog bejegyzéséhez, akkor ehhez egy jogerősített ítélet (fizetési meghagyás) vagy egy közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú kötelezettségvállalás sem lehet kevés.
2016. április
dr. Hidasi Gábor
