Minap a kezembe került egy levél, amit az egyik területi ügyvédi kamara elnöke egy társasház egyik tulajdonostársának írt. Idézek belőle:
„Az ügyvédekről szóló 1998. évi XI. törvény (üt) 5. §-a taxatíve felsorolja az ügyvéd által végezhető tevékenységeket, melyek között a közös képviselői tevékenység nem szerepel. Az Üt. 6. § (1) bekezdése, valamint az ügyvédi hivatás etikai szabályairól és elvárásairól szóló 5/2008. (X. 27.) MÜK Szabályzattal, valamint az 1/2011. (VI. 17.) MÜK Szabályzattal módosított 8/1999. (III. 22.) MÜK Szabályzat (Etikai Szabályzat) 5/1. pont (1) bekezdése szerint az ügyvéd nem állhat munkaviszonyban, munkavégzési kötelezettséggel járó más jogviszonyban, nem végezhet személyes közreműködéssel, vagy korlátlan anyagi felelősséggel járó vállalkozói tevékenységet. Az Üt. 6. § (2) bekezdése, valamint az Etikai Szabályzat 5/1. pont (2) bekezdése, és a 15/19. pontja fogalmazza meg tételesen azokat a tevékenységeket, illetve tisztségeket, melyek ellátása nem ütközik az Üt. 6. § (1) bekezdésében meghatározott tilalomba. A közös képviseleti tevékenység a TESZOR ’08 kód szerint a 683211 szám alá tartozik, melynek megnevezése: lakóingatlan-kezelés díjazásért, vagy szerződéses alapon, viszont ilyen tevékenységet az ügyvéd az Üt. 5. § rendelkezései szerint nem végezhet, a kivételek között sem szerepel a közös képviseleti tevékenység, így a társasházi közös képviselet sem, így az az ügyvédi tevékenységgel nem összeegyeztethető, azzal összeférhetetlen.„
Álláspontom szerint az elnök által idézett és más normából sem vonható le az a következtetés, hogy a közös képviselői tevékenység összeférhetetlen az ügyvédivel.
Való igaz, hogy a TESZOR’08 683211 kódhoz fűzött leírás úgy hangzik, hogy „lakóingatlan-kezelés díjazásért, vagy szerződéses alapon”, de az, hogy ez azonos lenne a közös képviselettel, a TESZOR-ból, de semmi másból sem derül ki. Még a TESZOR’15-ből sem. A TESZOR-ban sem 2008-ban sem az óta a „társasházi közös képviselet” kifejezés nem fordul elő. A 2003. évi CXXXIII. törvényben azonban előfordul, hiszen ez a törvény szól a társasházakról (a továbbiakban: Ttv.) mint külön és közös tulajdonban álló ingatlanok együtteséről, és e dologegyüttes tulajdonosi jogközösségének, a társasház-közösségnek a szervezetéről, illetve működéséről. Szól azonban másról is, nevezetesen éppen arról, amiről a TESZOR 683211: az ingatlankezelésről. Az ingatlan-kezelésről szóló Ttv. 53.§ a következőket tartalmazza
„(1) Aki üzletszerűen kíván ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
(2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:
a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan,
b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.”
Ez tehát az a tevékenység, amiről a TESZOR 683211 szól. Hogy ez mennyire nem társasházi közös képviselői tevékenység, az abból derül ki, hogy az utóbbit sehová nem kell bejelenteni. Szakképzettség nélkül is végezhető.
Ezzel szemben a közös képviseletről a törvény így fogalmaz: „A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. …” (Ttv. 27.§ (2) bekezdés). Szabad szemmel is felismerhető, hogy a közös képviselő a tulajdonosi jogközösség ügyeit intézi. Ügyintéző, akire a társasház-közösség az ügyeit bízza, mégpedig megbízási szerződéssel, aminek eredményeként – a törvény szóhasználata szerint – megbízatás illetve tisztség jön létre (Ttv. 48-49.§).
A megbízási szerződés megkötését választás előzi meg. A társasház-közösség közgyűlése határozati formában nyilvánítja ki azon akaratát, hogy egy adott személlyel meg akarja kötni a közös képviseletre irányuló folyamatos (tartós) megbízást. A közös képviselő nem a határozattal, hanem a megbízási szerződés hatályba lépésével nyeri el e tisztséget. Tisztségviselő lesz. A törvény ezt a kifejezést használja. (Ttv. 28.§ (1) d) pont; 49.§ (1) bek.).
Azt, hogy melyek azok az ügyek, amiket a közös képviselőre bíznak, alapvetően Ttv. 43-44.§ foglalja össze. A közös képviselő köteles
– összehívni a közgyűléseket, előkészíteni, végrehajtani és nyilvántartani a határozatokat, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek;
– minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében;
– közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét és más szolgáltatások díját;
– érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit;
– megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát;
– a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról vezetni;
– külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén bemutatni a szerződő feleknek a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó határozatokat;
– írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról;
– évenként költségvetési javaslatot készíteni.
Mint látszik, ez nem csak azért nem ingatlankezelés, mert a törvény másik fejezetében szabályozzák, hanem azért is, mert tartalmilag is más. Ezt a tevékenységet nem szükséges foglalkozásszerűen végezni. Nem jelent folyamatos munkavégzési kötelezettséggel járó jogviszonyt. Nem véletlen, hogy jellemzően olyan tulajdonostársak végzik, akiknek e mellett más foglalkozásuk van.
Tévedés tehát összetéveszteni a TESZOR 683211 kódszám alatti tevékenységet a társasházi közös képviselettel.
Az Üt. 5.§ az ügyvédi tevékenységeket sorolja fel. E szerint az ügyvéd
– képviseli az ügyfelét,
– jogi tanácsot ad,
– szerződést, beadványt, más iratot készít,
– adótanácsadás,
– társadalombiztosítási tanácsadás,
– pénzügyi és egyéb üzletviteli tanácsadás.
Valóban nincs felsorolva, hogy az ügyvéd a közös képviseletet is ellát, de azért nincs, mert az Üt. e paragrafusa nem a képviselet körében vállalható ügyeket sorolja fel. Ez szinte lehetetlen lenne. Úgy alkalmaz absztrakciót, hogy biztosíthassa az ügyvéd piaci érvényesülését, tevékenysége szabadságát és függetlenségét (Üt. 3.§ (1) bek.).
Vajon miért ne adhatna megbízást egy társasház-közösség az ügyvédnek arra, hogy készítse elő a közgyűlés határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek? Az ügyvéd miért ne fogadhatna el megbízást arra, hogy érvényesítse a közösség tulajdonostársakkal vagy harmadik személyekkel szembeni igényeit? Nyilvánvaló, hogy elfogadhat. Ha pedig igen, akkor miért ne fogadhatna el, olyan megbízást, amely őt a törvény szerinti valamennyi közös képviseleti feladatra együttesen jogosítja és kötelezi. A közös képviselő nem házmester, nem gondnok, nem társasház-kezelő és nem ingatlankezelő. Akkor tehát, amikor az ügyvédből e minőségében, megbízás alapján, közös képviseletet ellátó tisztségviselő lesz, nem a hivatásához méltatlan foglalkozásba kezd.
Az, hogy egyes közös képviselők ellátnak házmesteri, gondnoki, ingatlan-kezelői tevékenységet, és ezt néha főfoglalkozásban, vállalkozóként teszik, nem okozhat képzavart, különösen nem ügyvédi kamarai szinten. Nem okozhatja, hogy a területi kamara lényegében megtiltsa, hogy ügyvéd a társasház-közösséggel, mint önálló jogalannyal közös képviselői feladatok összességére, határozott vagy határozatlan időre, megbízási szerződést kössön. Azon természetesen őrködnie kell (neki is, de mindenekelőtt magának az érintett ügyvédnek), hogy a megbízással ne keletkezzen olyan helyzet, ami korlátozza, netán megszünteti az ügyvédi függetlenséget és szabadságot, megsérti az ügyvédi hivatás méltóságát. Ez azonban minden megbízásra és minden ügyvédi tevékenységre igaz. Egy családjogi ügyet is lehet ügyvédhez méltatlanul ellátni. Lehet egy hagyományos tartós megbízást is úgy megkötni és teljesíteni, hogy az ügyvéd elveszíti szabadságát és függetlenségét. (Gondoljunk azokra a kollégákra, akiket a megbízó úgy foglalkoztat, mintha az alkalmazottjai lennének.)
Az elnöki levél hivatkozik az Üt. 6.§ (2) bekezdésére is. Ez arról szól, hogy nem ütközik a munkaviszony, a szolgálati viszony, a munkavégzési kötelezettséggel járó más jogviszony, a közalkalmazotti jogviszony, a közjegyzőség és a főállású polgármesterség, vagy a korlátlan anyagi felelősséggel, illetve a személyes közreműködéssel járó vállalkozói tevékenység tilalmába, ha az ügyvéd tudományos, művészeti, oktatói és sporttevékenységet, igazságügyi szakértésnek nem minősülő tevékenységet, választottbírói tevékenységet, országgyűlési, európai parlamenti, helyi önkormányzati képviselői és a nemzetiségi szószólói tevékenységet végez, munkaviszony nélküli igazgatósági és felügyelőbizottsági tag, kuratóriumi tag és tisztségviselő, stb. Meggyőződésem, hogy e szabályt nem lehet a közös képviselőség tiltására felhasználni. Azért nem, mert e szabályt csak azokkal tilalmakkal együtt lehet értelmezni, melyeket a 6.§ (1) bekezdése említ. E tilalmak azonban nem a közös képviselői tevékenységről szólnak, hiszen az ügyvéd még közös képviselőként sem áll munkaviszonyban vagy szolgálati viszonyban. Ő ugyanis megbízási jogviszonyban áll. Munkavégzési kötelezettséggel járó más jogviszonyban sem áll, ő ugyanis – nem győzöm hangsúlyozni – megbízási jogviszonyban áll. Úgy, mint minden ügyvéd, aki ezzel vállal munkavégzési kötelezettséget. A közös képviselő nyilvánvalóan nem közalkalmazott, nem közjegyző, nem főállású polgármester. A közös képviseleti megbízást vállaló ügyvéd korlátlan anyagi felelősséggel és személyes közreműködéssel járó vállalkozói tevékenységet úgy vállal, mint azt bármelyik ügyvéd, bármely más képviseleti feladat elvállalása során teszi. Aki tehát úgy véli, hogy a 6.§ (1) bekezdés tiltja az ügyvédnek, hogy társasházi közös képviselő legyen, az félreérti az ügyvédekről szóló törvény összefüggéseit.
(Az Etikai Szabályzat 5/1. pont (2) bekezdése és 15/19. pontja megismétli mindazt, amit az Üt. 6.§ (1)-(2) bekezdése tartalmaz. Ezekre az előírásokra tehát szükségtelen újra kitérni.)
A társasházi közös képviselőség az e tevékenyégre szakosodott, egyre szaporodó vállalkozások ellenére is zömében laikus kezekben van. A társasház-közösségek kitettsége jogellenes működésnek, jogvitáknak, pereknek, vagy éppen elviselhetetlen lakótársi viszonyoknak ezért (is) olyan nagy. Az ügyvédség eddig is hatékony munkát végzett már ennek csökkentése érdekében, de ez leginkább „utógondozás”. Az ügyvéd által ellátott közös képviselet viszont éppen a konfliktusok megelőzésére szolgálhat, a jogszerű működés egyik garanciája. Ellenjavalt, hogy éppen hivatásrendi szervezeteink korlátozzák tagjaikat ezen a piacon. Különösen így van ez, ha mindezt téves jogértelmezés és előítéletes beidegződések okán teszik.
dr. Hidasi Gábor
