Miként kell eljárnia a közös képviseletnek, ha a közös költség befizetések egy részét vissza kívánja téríteni a tulajdonostársaknak. A problémafelvetés arról is szól, hogy a visszafizetés csak a tulajdonostársaknak teljesíthető-e vagy a tényleges befizetőknek (volt tulajdonosok, haszonélvezők, közös költség tartozást átvállaló ingatlanhasználók, úgy is, mint bérlők, más használók, stb.).
A közös költség a szavak általános értelme szerint a társasház-közösség kiadásait jelenti a közös célok finanszírozásakor. A tulajdonostársak és más kötelezettek nem közös költséget fizetnek be, mert ez nyelvtani anomália, hanem a társasház-közösség közös költségre szánt pénzügyi alapjába teljesítik előírt befizetéseiket. Ezeket általában nem a társasház-közösség már kifizetett költségei miatt fizetik be, hanem azért, hogy a jövőbeli várható kiadásoknak legyen pénzbeli fedezete, a közös képviselet megfelelően tudjon gazdálkodni, a fizetéseket határidőben legyen képes teljesíteni. A közös költségként befizetett pénz az önálló jog- és adóalany társasházközösség vagyona, és a társasházközösséghez nem csak közös költség bevétel érkezhet, hanem például egy közműszolgáltató visszatérítése, kártérítés, stb. Ahogyan a társasházközösséget illető kártérítés, úgy a közmű-visszatérítés is a társasházközösség bevétele, nem pedig a tulajdonostársaké. A társasházi bevétel fel- vagy visszaosztása a tulajdonostársak oldalán akkor is adóköteles bevétel, ha az, amit harmadik személy (pl. közműszolgáltató) a társasházközösségnek visszatérített, részére a közös költség alapból került kifizetésre.
A közös képviselet nem köteles elkölteni minden befolyt pénzt, a társasházközösség saját vagyonát pedig csak erre irányuló közgyűlési felhatalmazás alapján oszthatja fel. Visszafizetésre erre kifejezetten irányuló érvényes közgyűlési határozat és/vagy szmsz rendelkezés nélkül nincs joga. A közös költségre szánt pénzügyi alap akkor szolgálja a társasház-közösség érdekét a legjobban, ha vannak benne tartalékok, hiszen a társasház-közösség nem egy-egy gazdasági évre működik, hanem évről-évre folyamatosan, és költségei is folyamatosak, sok esetben előre nem is kalkulálhatók kellően. A visszafizetés tehát felelőtlenség, de elképzelhető, hogy ha a közös költség alap kellő tartalékokkal rendelkezik, a közgyűlés olyan határozatot hoz, amivel leszállítja a jövőbeni befizetések összegét vagy átmenetileg mentesíti a tulajdonostársakat a közös költségre szánt összeg befizetése alól.
Ha a közgyűlés a kifejtettek ellenére úgy döntött, hogy a közös képviseletnek valamit vissza kell fizetnie illetve egy rendkívüli bevételt fel kell osztania, akkor arról is határoznia kell, hogy mennyit és miért, valamint hogy kinek. Ha nem határozott arról, hogy nem társasházi tulajdonosnak (pl. volt tulajdonosnak) is jár a visszafizetendő (felosztandó) összegből, kizárt, hogy a közös képviselet egy nem társasházi tulajdonosnak bármit is visszafizessen. Minthogy a visszafizetés – a túlfizetés esetét kivéve – a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás, erről szóló határozatot csak valamennyi tulajdonostárs igenlő szavazatával lehet hozni, azaz ha csak egy tulajdonos is egyet nem értésének ad hangot illetve tartózkodik, nem lehet szó visszafizetésről.
Mint látszik, a problémának nincs semmi köze a jogutódláshoz, már csak azért sem, mert az ingatlan vevője nem az eladó jogutóda. Ez persze nem zárja ki, hogy az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződés ne rendelkezhetne arról, hogy a vevő átvállaljon egy, az eladót terhelő esetleges ki nem egyenlített tartozást. Ez a társasház-közösség hozzájárulásához, tehát közgyűlési hozzájáruló határozathoz kötött. E nélkül a társasház-közösséggel szembeni tartozást átvállalni nem lehet. Az alapító okirat és az szmsz is rendelkezhet úgy, hogy a vevő az eladó tartozásaiért helytállni köteles, de ez a vevőre csak akkor hat ki, ha a társasház-közösség belső szabályzatai a tulajdon átruházási szerződés létrejöttekor, a vevő számára megismerhető módon léteztek (a közös képviseletnél és/vagy a földhivatalban elérhetők voltak).
Ha a közös képviselet úgy teljesített visszafizetést bárkinek, hogy arra nem volt a fentiekben körülírt – szmsz-beli vagy közgyűlési határozati – felhatalmazása, megtérítési kötelezettsége keletkezik a társasház-közösség felé, azaz vissza kell pótolnia a közös költség alapba mindazt, ami onnan visszafizetés címén tűnt el.
2014. december
dr. Hidasi Gábor
